El Suelo, sus Rentas y como se apropian unos cuantos de ellas.

“El espacio intraurbano se produce de manera desigual por la forma en que se origina la distribución de las actividades económicas y de los grupos sociales, generando una configuración diferenciada de los elementos del medio construido que constituyen la base material para su localización en la ciudad…Los estudios tradicionales han tratado de descubrir métodos o leyes generales en la organización de ese espacio, recurriendo a esquemas simplistas para describirlas o, bien, con analogías biologistas, para explicar los procesos que rigen los movimientos y el asentamiento en la ciudad, de las personas o grupos que integran la sociedad urbana” (M. Schteingart, 2001)

El “marco” construido como producto de la división técnica y social del espacio es el concepto clave de A. Lipietz (1974-1983). (D.T.S.E. o D.E.S.E.) y es el producto espacial de un modo de producción y de una formación social determinada. El mismo autor plantea la existencia de una División Técnica (“Económica” en textos posteriores) y Social del Espacio como expresión espacial de:

a) La “División Técnica del Trabajo” (D.T.T.) que domina al nivel de las fuerzas productivas y las relaciones sociales de producción y que se intensifica en la “División Técnica del Espacio”, que determina la localización, en el espacio de usos y funciones económicas y

b) La “División Social del Trabajo” (D.S.E) que determina la localización espacial de los grupos (clases) sociales.

La DESEA (División Económica, Social y Ambiental del Espacio) como instrumento de análisis basado en las aportaciones teóricas de A. Lipietz, busca expresar en el territorio los fenómenos de segregación y desigualdad, que condicionan muchas de las actividades diarias de la población de la CDMX. La ciudad como territorio de las actividades sociales y económicas se reconfigura cada día bajo un conjunto de acciones individuales y la incertidumbre urbana “Abramobiana”, las cuales fácilmente pueden ocultar la visión colectiva que la ciudad necesita.

Por eso se requiere de un Estado que deje de ser sujeto pasivo y que, por el contrario, recupere su papel como rector y regulador del desarrollo urbano. Para ello, la DESEA busca proveer a quien toma las decisiones, de herramientas que les permitirán diseñar políticas públicas que tomen en cuenta estos efectos, para lograr una mejor distribución de costos y beneficios al vivir en nuestra ciudad.

La División Económica, social y Ambiental General de la Ciudad de México.

Definir los territorios de la estructura económica, social y ambiental de la CDMX, permite identificar de manera integral las zonas de mayores carencias, pero también aquellas con mejores condiciones de habitabilidad. De esta forma, se pueden enfocar los esfuerzos necesarios para atender la segregación y desigualdad de la ciudad.

Para la construcción de la DESEA general de CDMX, se realiza un análisis multifactorial a nivel de colonia a partir de ocho variables que definen La localización (concentración) de las actividades económicas secundarias y terciarias, servicios hospitalarios, servicios de educación superior, la factibilidad hidráulica, Parques (áreas verdes) metropolitanos, Gasto en transporte cómo porcentaje de los ingresos de las familias y Hacinamiento en las viviendas.

Las variables fueron normalizadas de 0 a 10 y factorizadas para calcular el valor de la Habitabilidad en cada colonia (ver mapas de 1 a 6).

Este modelo de división territorial de la ciudad permite una clasificación y calificación de las condiciones urbanas por colonia, entre ellas el precio del suelo. Sobre el “molde” de la D.E.S.E.A. operan los agentes inmobiliarios

I. Operaciones en el modelo exógeno de las rentas que no transforman la DESEA y por lo tanto no generan transformaciones urbanas.

En este modelo se capturan básicamente las Rentas Diferenciales tipo I existente y las Rentas Monopólicas de Segregación y se “comparten” entre el dueño del suelo y los desarrolladores bajo el esquema que plantea Topalov del cálculo hacia atrás.

El ejemplo de este modelo es lo que está pasando en gran parte de la Delegación Benito Juárez, en Polanco o en la Condesa-Roma.

II. Operaciones en el modelo endógeno de rentas que transforma la DESEA y por lo tanto genera transformaciones urbanas y posiblemente lo que Abramo califica como “destrucción creativa”. En este modelo se capturan y se generan Rentas Diferenciales Tipo I y mediante el uso de instrumentos como la transferencia de potencial, los polígonos de actuación y el uso de normas como la 10, se pueden generar y capturar importantes rentas diferenciales tipo II, además de las rentas monopólicas de segregación.

El ejemplo de este modelo es lo que está pasando en la periferia de las ZMVM (Santa Fe entre otras) u otras zonas metropolitanas del país y lo que se puede bautizar como el “FENÓMENO GRÚA”.

Primeras conclusiones generales

1. Es importante recalcar que los incrementos en el precio del suelo, producto de:

a) un mercado especulativo;

b) con escasa oferta (ver Topalov) y

c) un incremento permanente de los precios de la vivienda (ver Ricardo: léase cereales en lugar de vivienda), generan rentas (sobre ganancias) que

son compartidas por los propietarios del suelo y los propios desarrolladores que tienen poder de mercado.

2. El Estado (legisladores, jueces y gobierno) ha empezado a actuar hasta muy recientemente (programas Atlampa o Vallejo) pero aún se mantienen leyes, programas e instrumentos obsoletos.

3. El mercado inmobiliario es quien realmente ordena el territorio con sus decisiones de inversión en los espacios más rentables de la ciudad y en contrapartida, el mercado “informal” de suelo destruye la zona de conservación.

4. En síntesis, el gobierno pasado abandonó su función fundamental de rectoría en la gestión del ordenamiento territorial y desarrollo urbano.

5. La actuación de un mercado inmobiliario, muy poco regulado, acentúa las desigualdades y la segregación en la ciudad.

Epílogo

“Desde el punto de vista de una formación económico-social superior, la propiedad privada del planeta en manos de individuos aislados parecerá tan absurda como la propiedad privada de un hombre en manos de otro hombre. Ni siquiera toda una sociedad, una nación o, es más, todas las sociedades contemporáneas reunidas, son propietarias de la tierra. Sólo somos sus poseedores, sus usufructuarios, y debemos legarla, mejorada, como “boni patres” familias, buenos padres de familia, a las generaciones venideras”.

Karl Marx, El capital, Tomo III sección sexta, 100 años antes del “informe” Brundtland” del 1987